201603.11
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No cabe duda que la compra de nuestra vivienda es una de las decisiones más importantes de nuestra vida, ya sea por el desembolso económico que ello supone, muchas veces con un endeudamiento por numerosos años, ya sea porque servirá durante mucho tiempo como domicilio personal y, en su caso, de nuestra familia.

Gastos Compraventa de viviendas

Después de que decidamos adquirir un inmueble debemos tener en cuenta varias circunstancias.

La primera de ellas es el precio. Tengamos en cuenta que los gastos en los que vamos a incurrir no sólo son el precio que nos ha pedido el vendedor o que hemos pactado con él. Debemos tener en cuenta los gastos que toda compra supone.

Si se estipula que los gastos sean “conforme a la Ley” significara que el vendedor estará obligado a pagar el mayor porcentaje de la minuta del Notario y el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (denominada vulgarmente Plusvalía Municipal).

El comprador, por tanto, deberá tener en cuenta que deberá satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es un porcentaje sobre el precio de venta y que depende de las distintas Comunidades Autónomas y también el costo de la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad. Si tramita la Notaria la inscripción y el pago de impuestos o hemos firmado una hipoteca, tendremos que pagar los gastos de gestión. Si efectivamente hemos constituido una hipoteca para pagar nuestra casa o parte de ella, deberemos satisfacer el Impuesto de Acto Jurídicos Documentados, que es un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria y que igualmente depende de las Comunidades Autónomas, asi como la minuta del Notario que ha autorizado la escritura pública de hipoteca.

En definitiva un incremento considerable más allá del precio que habíamos pactado con el vendedor en la compra del inmueble.

Compraventa: contrato privado previo

Si optamos, cosa frecuente, por firmar antes de la escritura de compraventa, contrato privado, por ejemplo porque nos gusta la casa y queremos que quede reservada (necesitamos tiempo para pedir y que nos concedan una hipoteca), debemos de tener en cuenta diversas circunstancias:

– Hacerlo siempre por escrito (no un mal contrato denominado de señal, sino un verdadero contrato privado de compraventa).

– Reseñar como se pagan los gastos (según La Ley o no)

– Reseñar si el inmueble tiene cargas y en caso afirmativo si compráis libre de ellas o por el contrario las asumís (ejemplo: si tiene una hipoteca, si os subrogáis en ella o por el contrario ha de ser cancelada previamente a la firma de la escritura ante Notario)

– Si está al corriente en Impuesto de Bienes Inmuebles (Contribución Urbana)

– Estar abonada la cuota de la Comunidad de Propietarios

– Tener certificado de eficiencia energética

– Tener en cuenta cuanto se paga de Comunidad que a veces es alta y deberéis pagarla mientras seáis propietarios.

– Pedir una Nota Simple en el Registro de la Propiedad para saber cómo está el inmueble y si tiene cargas

– Estado de los suministros de agua, luz y gas y si están dados de baja o alta y existencia de deuda.Es conveniente ver la lectura de los contadores a la hora de tener las llaves del inmueble para saber a quién le corresponde el recibo que se emita o la parte proporcional.

De igual forma si la compraventa es con precio aplazado (una señal primero y transcurrido un tiempo, el resto del precio), es conveniente, para evitar problemas futuros, determinar qué pasa con el dinero entregado a cuenta si la compraventa no se lleva a cabo.

La Ley, concretamente el Código Civil, nos indica que el que cumple puede solicitar al incumplidor o la resolución o el cumplimiento del contrato con resarcimiento, en ambos casos, de los daños y perjuicio ocasionados (artículo 1.124).Es conveniente reseñarlo en el contrato.

La norma que más se aplica es la contenida en el artículo 1.504 del Código Civil, a saber, si el comprador no cumple el contrato se allana a perder las cantidades entregadas. Si por el contrario es el vendedor, este ha de restituir el doble de las cantidades que se le entregaron.

Lo anterior no es de modo automático y de hecho la redacción de unas cláusulas concretas y precisas, conforme a la doctrina de los tribunales, evitaran problemas futuros.

Finalmente la hipoteca. Tener en cuenta el tipo de interés, si contiene clausulas suelo, si contiene intereses abusivos, comisiones etc.

Pero como cada caso es distinto es conveniente que consulte con un abogado especialista en contratos de compraventa para evitar conflictos.

En Etayo & Diaz del Rio estamos a su disposición y recuerde que las consultas son gratuitas.

JORGE DÍAZ DEL RIO HERNANDO

abogado – Socio Director

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